É do conhecimento geral que a alienação de um imóvel poderá gerar mais-valias imobiliárias tributáveis na esfera daquele que se assume como sujeito passivo alienante. Não obstante este conhecimento generalizado, existem alguns aspectos relacionados com a exclusão tributária decorrente do reinvestimento do valor da venda (valor de realização) que deverão ser tomados em consideração de modo a optimizar a rentabilidade da operação.
O reinvestimento permite a exclusão (total ou parcial) da tributação incidente sobre as mais-valias imobiliárias, no entanto, implica o preenchimento duma dupla condição e que assenta na exigência de que, quer o imóvel alienado, quer o imóvel onde o produto da venda é reinvestido sejam considerados ambos “habitação própria e permanente” do sujeito ou do seu agregado familiar. O que exclui, desde logo, situações relacionadas com habitações consideradas secundárias (ex. casas de férias).
O reinvestimento deverá ser feito tendo por base o valor de venda do imóvel, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel entretanto alienado. Esta possibilidade de deduzir do valor a reinvestir o capital do empréstimo em dívida e que é, entretanto amortizado nesse momento, é permitido desde o ano de 2002 e abrange apenas o capital amortizado, não considerando a Administração Fiscal, juros e demais encargos incorridos (ex. penalidades pela antecipação do prazo).
Por outro lado, os empréstimos outorgados (muitas vezes simultaneamente) para a realização de obras não estão abrangidos por esta possibilidade, pelo que uma eventual amortização dos mesmos não permitirá que sejam deduzidos ao valor da venda para aferição do valor a reinvestir.
O reinvestimento poderá ser feito, actualmente, nos 24 meses anteriores à alienação ou nos 36 meses seguintes a esta, sendo que existem diversas modalidades para levar a efeito tal propósito. Aliás, a doutrina que sobre este assunto tem reflectido, tem entendido ser possível a cumulação das diversas modalidades de reinvestimento numa determinada e concreta situação.
Outro aspecto importante a realçar refere-se às questões conexas com o valor a reinvestir, nessa medida, é de referir que a Administração Fiscal defendeu numa recente informação vinculativa (proc. 5310/2008, com despacho de 27.04.2009), que o valor considerado reinvestido será o valor patrimonial tributário (VPT) quando este, em razão da avaliação entretanto efectuada em razão da transmissão, é superior ao valor efectivo de aquisição (considerado como o valor da escritura pública).
Na realidade, não poderia deixar de ser este o entendimento, atendendo ao estipulado no Código do IRS, que refere dever ser valor de aquisição aquele que tiver servido para efeitos de liquidação da sisa (entenda-se, actualmente IMT), conforme estipula o seu artigo 46.º.
Por fim, atente-se que a Administração Fiscal não aceita ter havido reinvestimento quando o sujeito passivo celebra um contrato-promessa, mesmo que acompanhado de tradição do bem. Ou seja, este facto por si só não é considerado como uma aquisição de imóvel para efeitos de beneficiar do regime de exclusão da tributação das mais-valias, mas é simultaneamente considerado transmissão fiscal para efeitos de IMT e ironia das ironias, é considerado como facto tributável para efeitos de obtenção de mais-valias imobiliárias, na esteira do plasmado no artigo 10.º, n.3, alínea a) do Código do IRS quando refere “Nos casos de promessa de compra e venda ou de troca, presume-se que o ganho é obtido logo que verificada a tradição ou posse dos bens ou direitos objecto do contrato;”.
Miguel Primaz
Advogado
Setembro, 2010
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